La compañía multinacional líder en valoración, análisis y asesoramiento inmobiliario Tinsa ha lanzado junto a IPD un nuevo Barómetro IPD / Tinsa, en el que se analiza la situación de la inversión en diferentes sectores del inmobiliario español.
En esta ocasión han participado expertos de 15 empresas: Ahorro Corporación, Bankia Inmobiliario, CBRE Global Investors, Corio, Generali, GMP, Iberdrola Inmobiliaria, Inverseguros, Invesco Real Estate, Metrovacesa, Mutua Inmobiliaria, Realia, Reyal Urbis, Santander Banif Inmobiliario y Testa.
El Barómetro IPD/Tinsa permite conocer de primera mano, previsiones fundamentales de mercado realizadas sobre diferentes sectores como el de oficinas, retail o logística. Al mismo tiempo ofrece importantes claves sobre el comportamiento de la inversión y la estrategia de los inversores en el sector inmobiliario español.
El estudio hace un análisis previo de la situación económica de España que ayuda a identificar las principales claves de cada uno de los sectores inmobiliarios más destacados.
Para ello, comienza indicando como los inversores se están mostrando desalentados en cuanto a la recuperación de la economía española, estimando que España no retornará a la senda del crecimiento hasta el 2014 tal y como aseguran el 50% de los participantes y hasta 2015 para el otro 50%.
Oficinas
Las malas perspectivas económicas y el aumento continuo del paro hacen temer a los panelistas una disminución de la absorción de oficinas en Madrid. Para 2012, los inversores anticipan que la misma se sitúe en torno a 248.000 m2, es decir un 13% menos de lo que estimaban a principios de año.
Esta disminución en la absorción tendrá consecuencias sobre la tasa de desocupación. Para 2012, los inversores prevén una progresión de la misma que alcanzaría a finales de año el 13%, frente al 12% estimado a principios de año en la 1ª edición del Barómetro.
Sobre el nivel de rentas los inversores encuestados estimaron una renta prime del 4% inferior a la estimada a principios de año, situándola en 24,8/m2/mes.
Retail
La afluencia a los centros comerciales ha caído, confirmando un descenso del 5,1% en el primer trimestre del año. Así, los profesionales encuestados para el Barómetro IPD / Tinsa estiman además que esta tendencia continuará a lo largo del año.
Por sectores, el informe confirma como la venta de bienes de equipamiento de hogar ha sido el sector más castigado. La restauración y el ocio se mantienen activos y el sector de la moda es el que ofrece un mejor equilibrio.
Por último, el informe concluye que la tendencia a la baja de las ventas seguirá en 2012 debido al impacto negativo de la subida del IVA y el aumento del paro principalmente.
Por su parte, los propietarios de los centros comerciales están dispuestos a aceptar una rebaja en los precios de alquiler de los locales con el fin de controlar al máximo la desocupación, que según los entrevistados, seguirá creciendo. Asimismo, algunos propietarios consideran que la calidad de los centros sigue siendo clave para atraer a inquilinos y visitantes, y están invirtiendo en mejoras.
Logística
Según los datos del informe se prevé que el sector logístico en España se mantenga estable y que los volúmenes de absorción en 2012 sean similares a los obtenidos en 2011.
Los inversores consultados esperan una bajada en las rentas netas percibidas, si bien la renta bruta se mantiene estable en 6,2€/m2/mes.
Inversión
En un entorno macroeconómico negativo como el actual, los expertos no se muestran muy positivos.
El volumen de inversión se situó un 30% por debajo de lo estimado a principios de año. Las principales razones para explicar este retroceso son múltiples: la limitación de la financiación, la incertidumbre sobre el entorno macroeconómico y la inadecuación entre expectativas de compradores y vendedores son quizás las razones más comentadas.
La incertidumbre ha cobrado peso respecto a principios de año, como uno de los principales factores que pueden limitar las decisiones de inversión. Para la mayoría de los expertos la falta de operaciones no se debe a que el mercado inmobiliario sea ilíquido sino a un problema de ajuste de precios, aunque también influye la caída de muchos operadores y del número de posibles compradores.
En cuanto a la tipología de inversores, se destaca que los inversores institucionales extranjeros tienen poca probabilidad de volver al mercado español hasta que no vean una estabilización en los valores de mercado, que de momento siguen bajando. Por otro lado el Barómetro destaca como los family offices, ya presentes en 2011, permanecerán en el Top 3 de los inversores más activos en 2012 y señala como a corto plazo la inversión seguirá en manos de inversores nacionales.
En relación a los yields, de manera general los panelistas esperan un yield del 6,1% para los edificios de oficinas de Madrid. Los activos logísticos presentarían un yield de 8,3% a finales de 2012 y los centros comerciales prime del 6,8%, lo que supone un aumento respecto a los estimados a principios del año, del 4 y del 3% respectivamente.
El 75% de los panelistas estima que la financiación al sector inmobiliario no se normalizará antes del 2015 y que las medidas adoptadas por el gobierno, como la creación del banco malo, tendrán un impacto moderado en la fluidez del crédito.
Las estrategias de los inversores para 2012 reflejan el desolador contexto económico, con una bajada drástica de los volúmenes de inversión previstos por no hablar de una paralización de la inversión. Esta incertidumbre económica hace que los inversores muestren preferencia por activos con rentas garantizadas, como las oficinas en Madrid CBD y los locales prime.
Al mismo tiempo, según estos inversores, si que se observa una disposición a vender, deshaciéndose principalmente de activos residenciales y de oficinas en las zonas periféricas, con mayores niveles de riesgo.